안녕하세요~~
머니오션 입니다~~
연휴 마지막날인 오늘 갑작스러운 한파에 다들 강추위를 느끼시고 계시겠지만 연휴 잘 마무리하시고
내일부터 시작되는 한 주 잘 보내시길 바랍니다.
1. 서초구 반포동 아파트, 역전세 발생
오늘은 우리나라 부동산 1번지인 서울 강남에서 벌어지고 있는 역전세 상황에 대해 이야기해 보겠습니다.
살펴볼 아파트들은 서초구 반포동에 있는 래미안퍼스티지 아파트를 시작으로 지금 이 지역 역전세 상황이
어떤지 살펴보겠습니다.
위 그림을 보시면 반포 래미안퍼스티지 아파트의 전세 실거래가와 네이버 부동산에 나와있는 전세 시세를
볼 수 있습니다.
우선 전세 실거래가를 보시면 전용 35평 기준으로 2021년 9월에 최고가 23억 원으로 전세가 체결됩니다.
이때가 부동산이 한창 불타오를 때라 매매가가 오르면서 전세가도 동반 상승으로 엄청난 전세가 상승폭을
보여줬습니다.
그리고 전세 최고가 전인 5월 거래를 보시면 127동 2층 물량이 1월에 30억 7천5백만 원으로 매매가 체결되고
4달 후인 5월에 20억 원 전세가 체결됩니다.
이 내용을 보시면 아시겠지만 전세를 낀 갭투자 형태로 매매가 이루어졌다는 걸 확인하실 수 있습니다.
그런데 문제는 지금같이 아파트 매매가와 전세가가 계속해서 동반 하락하는 경우에는 갭투자자들이 버티기가
점점 힘들어진다는데 있습니다.
전세가와 매매가의 갭만큼 차이나는 금액이 은행 대출이 아닌 오롯이 본인 돈이라 하더라도 현재 전세 시세와
2021년 체결된 전세가 차이로 인해 추가로 금액을 마련해야 하기 때문입니다.
거기다 더 문제라고 생각하는 건 부동산 하락기와 만나면서 매매가는 물론 전세가도 크게 하락하면서
올해 전세 만기가 돌아오는 2021년 계약자들은 거의 대부분이 역전세를 맞을 확률이 높다는 데 있습니다.
지금 네이버 부동산 매물을 보시면 전용 35평 기준으로 전세 최저가가 13억 원으로 형성되어 있습니다.
그런데 실거래가 내용을 보시면 2021년 전세 실거래가가 지금 시세와 비교해 많게는 10억까지 차이가
나는 걸 확인하실 수 있습니다.
예를 들어 2021년 5월에 20억 원 전세계약을 하신 분은 올해 만기가 돌아와서 이사 이슈가 있을 경우
최소 2달~3달 전에 미리 집주인에게 통보하니, 집주인의 경우 오늘을 기준으로 보면 2달~3달 사이에
지금 전세 시세기준으로 7억 원의 현금을 따로 준비해야 하는 상황이 발생합니다.
돈이 많으신 분들이야 상관없겠지만 그래도 단기간에 7억 원을 준비한다는 게 쉽지만은 않을 겁니다.
만약 이걸 준비 못한다면 지금 살고 있는 세입자는 당연히 피해를 받을 수밖에 없습니다.
뉴스에서도 보면 현재 전세금을 돌려받지 못해 법원에 소송을 하는 사례들이 늘어나고 있다는데
미리미리 준비하셔서 피해가 없으셨으면 합니다.
다음은 래미안퍼스티지 아파트 근처에 있는 아크로리버파크 아파트 상황도 알아보겠습니다.
위 그림을 보시면 아크로리버파크 아파트도 앞서 얘기한 래미안퍼스티지 아파트와 상황이 비슷합니다.
부동산이 한창 불타오르던 시기인 2021년 10월에 전용 34평 기준으로 전세 최고가인 24억에
전세 체결이 됩니다.
이 내용을 보시면 전세 체결되기 약 1달 전에 38억 4천5백만 원에 매매가 체결되고 이후 24억으로 전세가
체결된 내용으로 갭투자 형태로 매매가 이루어진 걸 볼 수 있습니다.
이런 상황에서 똑같이 부동산 하락 영향을 받으면서 전세가가 떨어지더니 최근 전세 실거래가를 보면
얼마 전인 이번달 19일에 전세 11억 9천만 원에 전세가 체결된 내용을 볼 수 있습니다.
네이버 부동산에 나와있는 동일 평수 시세만 봐도 현재 13억 원 정도에 전세 시세가 형성되어 있습니다.
최근 체결된 전세 실거래가와 네이버 부동산에 나와있는 전세 시세를 놓고 2021년에 전세 체결된
내용과 비교를 해보면 많게는 11억 원 이상 차이가 납니다.
그리고 올해 전세 만기가 돌아오는 2021년 당시 체결된 전세 실거래가를 보면 대부분 15억 이상이고
20억 이상으로 전세 체결된 내용도 많이 있습니다.
이런 내용을 보면 따로 알아보지 않아도 바로 역전세가 발생한걸 알 수 있습니다.
이런 상황들은 근처에 있는 반포자이 아파트, 힐스테이트 아파트, 반포센트럴자이 아파트등 대부분의
아파트들에서 동시에 일어나는 상황입니다.
2. 경매 물건 발생
거기다 더해 래미안퍼스티지 , 반포자이 , 아크로리버파크 아파트들에서 경매 물건들이 나오기
시작했습니다
아크로리버파크 아파트는 1회 유찰된 경매물건이 있고, 래미안퍼스티지와 반포자이 아파트는
각각 2월 20일과 3월 6일에 신규로 경매가 진행이 됩니다.
(관심 있으신 분들은 한번 찾아보시는 것도 좋을 듯합니다.)
한때는 강남불패라는 말이 강남을 대변했지만 이제는 머쓱해지는 단어가 된 느낌입니다.
서울의 강남에서 이렇게 역전세 상황이 빠르게 확산되는데 다른 지역들은 어떻게 변하게 될지가
몹시도 우려스러운 상황입니다.
부디 역전세로 전세 세입자분들한테 피해가 없으셨으면 합니다.
오늘은 서초구 반포동에 있는 아파트들을 둘러봤습니다.
다음시간에는 다른 아파트로 찾아뵙겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어 주셔서 너무 감사합니다.
댓글