광교신도시, 광교중흥S클래스, 아파트 가격하락, 역전세 우려

안녕하세요~~
머니오션 입니다~~

이번에는 경기도의 강남이라 불리었던 광교신도시 이야기를 해보려 합니다.
광교신도시에는 신도시답게 많은 아파트들이 입주해 있는데 그중에서 광교 중흥 S클래스에 대해 이야기해보겠습니다.

글을 시작하기에 앞서 개인적인 견해일 뿐이니 내용이 맞다 틀리다 생각하지 마시고 그냥 이렇게 생각하는구나

정도로만 봐주시면 좋을듯합니다.

1. 광교신도시, 광교중흥S클래스

광교 중흥 S클래스는 2019년 5월 준공한 총 2,231세대, 10개 동으로 최고층이 49층에 이르는 대단지 아파트입니다.
근처에는 신분당선 광교 중앙 역이 있고 강남까지 거리는 대략 45분 정도 소요가 됩니다
주변 편의시설로는 아주대병원과, 갤러리아 백화점, 롯데아울렛이 있고 아파트 바로 옆에 광교호수공원이 있는 입지가 

아주 좋은 아파트입니다

이 아파는 분양할 당시 고급화를 지향을 했습니다. 그래서 세대에서 제일 작은 평수가 전용 84㎡, 35평을 시작으로 

40평, 44평, 45평, 52평, 60평 이렇게 중, 대형 평수로 이루어졌습니다.
단순히 중, 대형 평수로 이루어져서 고급화라 말씀드리는 게 아니고 아파트 실내 층고 다른 아파트들에 비에 조금

높게 설계를 했습니다.
일반 아파트들의 경우 실내 층고가 2.3m 정도 되는데 이곳 광교 중흥 S클래스의 경우 2.45m로 약 15㎝이상을 

높이면서 아파트 내부 공간의 볼륨감을 높였습니다.
아파트 내부 층고를 올린 게 별거냐 하시는 분들도 계시겠지만 층고가 높은 게 생각보다 생활하는데 안정감과 

편안함을 많이 주게 됩니다
우리가 층고가 낮은 건물 안에 들어갔을 때 답답함을 많이 느끼는 것을 생각하시면 이해가 빠를 것입니다.

이곳은 2015년 분양 당시 분양 가격은 35평이 5.9억 원, 40평이 6.9억 원, 45평은 7.9억 원 정도에 분양을 했고

50평대는 9억 원 정도에 분양을 했습니다

 

2015년 분양 당시에도 로또 청약이라는 말과 함께 분양권이 계속 오르더니 전용 84㎡, 35평이 분양가 5.9억 원대에서

2019년 5월 입주 당시에는 5억 원이 오른 10억 중, 후반대에 거래가 이루어졌습니다.
그러더니 여러분들도 잘 아시다시피 19년 12월에 코로나가 터지고 현금 유동성 장세에서 부동산 상승기와 맞물리면서 

그야말로 폭등을 하게 됩니다
이때 당시 똑똑한 한 채라는 키워드까지 만나면서 집중을 더 받게 됐던 거 같습니다

 

이미지 출처 : 아실

위 표를 보시면 입주 후에 그냥 오릅니다.  거침없이 막 오릅니다. 
끝을 모르고 계속 오르더니 급기야 2021년 7월, 8월, 9월, 11월에 최고가 18억 원으로 거래가 됩니다.
이금액은 분양가 대비 3배나 폭등한 금액으로 그야말로 대박을 터트렸던 겁니다.
또한, 호수조망이 가능한 105동의 8층의 경우 44평형으로 이루어졌는데 2021년 6월 최고가 27억 원으로 거래가 

이루어집니다
이는 분양가 7.9억 원 대비 3.5배 폭등한 가격입니다

 

이미지 출처 : 아실

 

오랜 시간도 아니고 입주하고 딱 2년 만에 3배 또는 3.5배라는 엄청난 폭등을 만들어 냈던 곳이 이곳 광교 중흥 S클래스

입니다.
그래서 경기도의 강남이라는 얘기가 나왔고 많은 분들에게 인기가 높았던 지역입니다.

2. 아파트 가격 하락, 역전세 우려

그러나 부동산 하락기에 접에든 지금 매매가 하락과 함께 이곳도 전세시장에서의 역전세 현상을 피해 가기

힘들어 보입니다.
아래 표를 보시면 올해 8월에는 전세가 최고액인 13억 2천만 원에 전세가 체결된 건이 있고 그다음 달인 9월에

12억 원에 체결된 건이 있습니다.

 

이미지 출처 : 아실

올해 11월 체결된 매매가를 보면 전세가보다 아래 금액에서 체결이 된 상태라 바로 역전세가 발생했다는 걸 알 수 있습니다.
아직까지는 대부분 전세가 8억 원~9억 원 사이에 형성이 되어있는데 그래도 최근 매매가 대비 전세가율이 77% 정도

됩니다.
보통 부동산 시장에서 전세가율이 70% 까지는 정상으로 보고 70%를 넘어서면 위험구간으로 판단하는데 최근 매매가 

기준 77%는 생각보다 위함 하다고 볼 수 있을 겁니다.
그리고 올해보다는 내년인 2023년이 더 부동산 하락이 심할 거라 많은 전문가들이 얘기를 합니다.
만약 지금과 같은 추세로 내년에 아파트 가격이 더 하락한다면 전세가율은 더 높아질 거고 많은 세대들이 역전세 상황에

놓이게 될 수도 있을 거라 생각이 듭니다

엄청난 상승으로 한때는 똑똑한 한 채로, 때론 경기도의 강남으로 불리기도 했지만 지금은 이 모든 말들이 무색하게 

빠르게 하락하는 모습을 보이고 있습니다.

35평의 경우, 최근 거래는 코로나 터지기 전 가격으로 회귀한 모습을 보여주고 있습니다.

얼마나 하락할지 또 언제까지 하락할지 아무것도 알 수 없는 지금 우리가 할 수 있는 거라고는 시장 상황을 면밀히 

주시하면서 대응해 나가는 게 최선이라 생각합니다.

 

만약, 아파트를 구매하시고자 하시는 분들은 매수가 마지노선을 어떻게 잡을지 판단하시고 가격 하락 상황을

지켜보면서 추후 인플레이션과 금리 하락의 상황을 보면서 조금은 느긋한 마음으로 대응하시는 게 

좋을듯합니다

 

지금은 분석하고 예측하는 시장이 아니라, 분석하고 대응하는 시장이라고 생각합니다.

아무쪼록 부동산 시장이 안정이 돼서 많은 분들이 웃었으면 좋겠습니다.

오늘도 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.