둔촌주공, 청약경쟁률, 청약참패, 전매제한, 일반분양 차별

안녕하세요~~
머니오션입니다~~

이번에는 단군이래 최대 재건축단지라 불리는 둔촌주공, 이제는 올림픽파크 포레온이라는 이름 생긴 둔촌주공
아파트에 대해 이야기해보겠습니다.

1. 둔촌주공, 청약 경쟁률, 청약 참패

여러분도 다 아시겠지만 얼마 전 둔촌주공 일반분양 청약이 마감이 되었습니다.
청약 전에는 많은 부동산 전문가들이 워낙에 관심이 많은 단지다 보니 청약 경쟁률이 20:1 정도 나올 거라고
생각했었고 최소 10:1 은 넘기지 않겠나 생각들을 했었습니다.
그러나 뚜껑을 열고 결과를 보니 1순위 청약 경쟁률은 당초 예상보다 한참 모자란 3.7:1 이 나왔습니다

이건 어찌 보면 부동산 하락시장에 접어든 지금 투자심리가 완전 얼어붙었다고 보는 게 맞을 겁니다.
서울에서 가장 관심을 많이 받았던 대단지가 그것도 한때는 당첨만 되면 로또 소리까지 들었던 아파트인데
청약 경쟁률이 3.7:1이라고 하면 흥행 참패 아닌가라고 생각이 듭니다.
2순위 청약이 마감된 지금 최종 경쟁률은 조금 올라가기는 했습니다.
마감 후 경쟁률은 5.4:1 정도로 그래도 당초 예상한 마지노선 10:1 까지는 나오지 못했습니다

이미지 출처 : 한국부동산원 청약홈

계약 진행까지 가서 얼마나 계약을 할지는 모르겠지만 계약 상황에 따라 미분양이 되느냐 안되느냐 결정이
나고 그러면서 다시 또 달라지겠지만 지금 나온 경쟁률만으로 봤을 때는 전혀 매력적이지 않습니다.

둔촌 주공보다 먼저 분양을 시작했던 강북 서울자이폴라리스 같은 경우 청약 경쟁률이 34:1 나왔고
포레나 미아 같은 경우에도 10:1이 넘었습니다.
그런데 가장 인기 있던 단지, 단국이래 가장 큰 재건축이라는 둔촌주공이 이보다도 못하게 나오니 말들이 많이
나오는 거 같습니다.

이번 흥행 실패에 대해 어떤 사람들은 워낙에 대단지라 그런다, 또 어떤 사람들은 지금 부동산 시장이 안 좋아서
그런다 하면서 여러 가지 의견들을 내놓지만 실상은 인플레이션에 따른 금리 인상과 경기침체에 따른
부동산 침체기가 같이 오면서 매력적인 모습이 지금은 부담스러운 모습으로 바뀌어서 그런 게 아닌가 하는
생각이 듭니다.
은행 대출의 높은 이자부담과 전용 84㎥ 의 경우 13억 원이 넘는 분양가에 중도금 은행 대출은 전혀 받을 수가
없으니 현금부자 말고는 구매할 수 있는 방법이 없고 청약 진행을 하려고 했던 분들도 부담스러울 수밖에
없었을 겁니다.

이미지 출처 : 한국부동산원 청약홈

 

2. 전매제한, 일반분양 차별

거기다 일반분양의 경우 2년 실거주에 8년 전매제한이란 악조건이 또 있습니다.
입주를 시작하고 2년간은 전세든 월세든 세를 놓을 수가 없고 8년간 아파트를 매매할 수가 없습니다.

예를 들어 전용 84㎡ 를 계약과 잔금을 모두 치르고 25년 입주를 한다고 하면 대략 10년간은 이 아파트를
매매할 수가 없는 겁니다.
그럼 13억 원이라는 돈이 10년 동안 묶이는 결과가 오고 이건 엄청난 부담감으로 작용을 할 것입니다.
그러기에 계약 진행 시 청약을 포기하는 세대들도 생각보다 늘어날 수 있다고 보여집니다

단적인 예로 이자 계산을 해보면 13억 원이라는 돈을 지금 대출이자 6% 정도 나오니 예금 이자 연 수익률도
6% 정도를 가정하고 계산을 해보면 연이자율이 복리로 계산이 되니 다음과 같은 금액이 나옵니다

10년 동안 약 9억 원의 수익이 발생을 하는데 이는 수익률이 6%로 고정이 돼서 그런 거고 만약 수익률 변동이
생겨서 이자율이 조금 올라가면 수익은 더 커질 것입니다.
반대로 대출의 경우 금리가 오르면 이자부담은 감당하기 힘들 정도로 올라갈 겁니다
이는 아파트 구매자에가 엄청난 부담으로 작용하고 매수 심리 자체를 꽁꽁 얼어붙게 만들어 버립니다.

내년 2023년에는 금리인상은 더 이상 안 할 거라는 의견들이 많습니다.
그런데 이걸 조금만 생각해보면 금리인상을 안 한다고 해서 금리인하를 한다는 얘기는 아닙니다.
단지 인상만 안 할 뿐 고정으로 움직이면서 인플레이션 상황을 지켜보다 인하를 한다면 굉장히 점진적으로
할 것이며 내년에도 인플레이션 상황이 안 잡히면 추가 금리인상 또한 대비를 해야 합니다.

만약 금리를 급격하게 떨어뜨린다 해도 시장에서는 경기침체 시그널로 보고 악영향을 끼칠 것이며
반대로 내년에 경기가 좋으면 시장이 아직 버틸 체력이 충분하다고 판단해 금리 하락을 쉽게 진행하지 않을
가능성도 있습니다.
어쨌든 둘 다 부동산 시장에서는 안 좋은 소식입니다.

그리고 어쩌면 이걸 가장 크게 생각하시는 분들도 계실 텐데 조합원 물량과 일반분양 물량의 차별성입니다.
어떤 상품이든 메리트가 있어야 구매 욕구가 생겨나는데 이건 비단 아파트라고 다르지 않습니다.

둔촌주공의 조합원 물량은 우선 로열동에 로열층으로 이루어졌습니다.
일반분양 물량의 경우 저층위주로 선호도가 떨어지는 동으로 이루어졌습니다.

조합원 물량의 경우 전용 84㎡ 기준으로 14억 원에 추가납부 금액이 2억 원 정도 나오니까 최종 16억 원 정도라고
계산을 해보면 일반분양은 13억 원 정도니까 3억 원 싸게 들어가는 거 아니냐 하실 수 있지만 조합원 물량의 경우
전매제한이 없습니다.
로열층에다가 전매제한도 없고 언제든지 마음만 먹으면 팔아서 이자부담 리스크도 해지할 수 있고
거기에다가 고급자재랑 가전제품 옵션이 무상으로 다 들어가 있습니다.

가격차이가 3억 원이 난다고 해도 실제로 시간이 지나면 같은 아파트이기 때문에 갭 차이는 줄어들기 마련입니다.
그럼 여러분은 어떤 물건을 사시겠습니까?
당연히 조합원 물건을 사는 게 훨씬 이득이 될 것입니다

물론 아파트를 구매할 때 이런 요건들도 보시겠지만 실제로는 주변 단지 시세를 비교해 보고 아파트를 구매할 것입니다.
주변 단지인 고덕에 있는 아르테온은 13억 원대 , 송파에 있는 헬리오시티는 16억 원대 이렇게 가격을 형성하고 있는데
부동산 하락기에 접어든 지금 시점에서는 이 두 곳도 추후 하락할 여지가 충분히 있기 때문에 둔촌주공 분양권도
하락할 여지가 충분히 있다고 보여집니다.

한동안 우리나라 부동산 분양시장을 뜨겁게 달궜던 둔촌주공, 이제는 2순위 청약까지 마감하면서 일단락된 모습을
보여주지만 계약까지는 얼마나 이루어질지, 또 입주까지는 잘 진행이 될지 넘어야 할 산이 많아 보입니다.
입주까지 잘 마무리돼서 모두 함께 웃었으면 합니다.

오늘도 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

저는 다음에 또 다른 이야기로 찾아뵙겠습니다.

감사합니다.