배곧신도시 부동산 하락 어디까지 갈까?, 전세가 하락 그리고 역전세 발생

안녕하세요~~

하루가 다르게 부동산 가격이 하락하면서 지난 상승장에 집을 구매하신 분들 중 대출을 받아 집을 구매하신 분들 

대부분 지금 힘든 시간을 보내고 계시는 줄 압니다.

하루빨리 부동산 시장이 안정화되어서 모두 평안하길 바랍니다

 

하지만 현실은 대부분 아파트 가격이 상승한 만큼 하락하거나 상승 전 가격으로 돌아오기까지 그리 오랜 시간이

걸리지는 않을 거 같다는 생각이 듭니다.

그러나 일부 지역들은 워낙에 상승폭이 크다 보니 급매나 개인 간 특수거래 말고는 나름 가격 하방을 잘

지지해주고 있는 모습니다.

특히 서울의 경우 워낙 상승 폭이 크다 보니 상승장 이전 가격으로 내려오기는 소원해 보입니다.
그래서 주위로 눈을 돌리고 인천이나 경기도 지역을 살펴볼 필요가 있어 보입니다.
인천이나 경기도는 서울에서 가까우면서도 가격이 많이 떨어진 지역들이 하나 둘 생기고 있습니다.

그중에 오늘 살펴볼 곳은 경기도 시흥시의 배곧동에 있는 배곧신도시를 살펴보겠습니다.

1. 배곧신도시 부동산 하락 어디까지 갈까?

배곧신도시는 시흥시 정황동 건너편에 있는 신도시로 인천 논현동과 다리로 연결되어 있고 인천 송도와도 2025년 

다리로 연결될 예정입니다.

그리고 신세계 프리미엄 아웃렛이 있는 곳으로도 잘 알려져 있습니다 배곧신도시의 아파트들은 대부분 2015년 

이후에 지어진 준시축급의 새 아파트 들입니다.
당시 분양가는 대부분 84㎡ 국평 기준 3억 원 중후반이었습니다.

이랬던 아파트 가격이 2020년과 2021년 상승장을 거치면서 8억 원, 9억 원, 10억 원 이렇게 상승하였습니다.
특히 시흥 배곧 C1 호반 써밋플레이스는 890세대의 중형 아파트 단지로 2021년 7월에는 전용 84㎡  35평

가격이 10억으로 거래가 되면서 엄청난 상승을 보여주었습니다.

그러다, 이후 8억대, 7억대를 유지하다가 올해 2022년 8월 6억 원대로 내려오더니 올해 11월 24일 4억 8천만 원으로 

15층이 직거래가 이루어졌습니다.
주변의 다른 아파트들도 최고가 대비 3억 원 정도는 떨어져 있는 상태입니다.

 

이미지 출처 : 아실

배곧 한신 더휴 아파트 역시 최고가 8억 5천만 원 대비 3억 이상 떨어진 5억 2천5백만 원이 최근 거래 가격이며 

최저가는 3억 4천만 원으로 올해 2022년 9월 30일 13층이 직거래가 되었습니다.

국민 평수 84㎡, 34평이 올해 9월에 3억 4천만 원에 거래가 된 것입니다.

2015년 분양 당시 분양가가 2억 8천만 원에서 3억 원 수준이었던걸 생각해보면 거의 분양가 수준까지 내려왔다고 

보여집니다.

 

이미지 출처 : 아실

물론 직거래다 보니 가족 간 특수거래로 보는 게 맞다는 분들도 계실 겁니다.
하지만 아파트 가격이라는 것이 현재 시세에 한번 가격이 찍히면 매수자들에게는 거래관계에 상관없이 그냥 

매매가로 고정되어 보인다는 걸 생각해보면 이번 거래를 단순히 가족 간 특수거래로 치부하고 그냥 넘기기에는

조금 힘들어 보입니다

올해 2022년 9월 30일 3억 4천만 원 직거래 이후 바로 다음 거래가 이루어진 올해 10월 17일 거래를 보면

4억 9천5백만 원으로 거래가 이루어졌는데 이전 거래들은 5억 후반에서 6억 원에서 거래가 이루어져 있는데

이를 보면 직거래 충격을 상당히 받고 아파트 거래가 이루어진 거 같습니다.

3억 4천만 원이라면 최고가인 8억 5천만 원 대비 반토막을 넘어선 5억 원이 하락했다는 건데 하락폭이 생각보다 너무 

크게 나온 거 같습니다

그리고 이곳 배곧 한신 더휴 아파트는 또 하나의 사건이 있었습니다.

바로 29층 찜닭 사건입니다.

이 사건은 뉴스에도 나오고 배곧 한신 더휴라고 검색창에 검색을 하면 연관검색어로 29층이 뜰만큼 유명한 사건입니다.
이 사건의 내용은 이렇습니다.
찜닭 배달기사분이 50분 이내로 배달을 완료해야 되는데 아파트 엘리베이터가 고장이 나서 29층을 걸어서 배달했다가
50분이 지났다고 고객이 취소해서 중간에 내려왔다가 다시 걸어 올라가서 찜닭을 회수해서 돌아온 그 사건입니다.

누구의 잘잘못을 떠나 고객이 도의적으로 저러면 안 된다는 의견이 대부분이라 많은 사람들에게 공분을 샀습니다.
이 사건의 타격인지 시흥 배곧 한신 더휴 아파트하고 하면 대부분 29층 찜닭 사건으로 기억합니다
물론 이 이유 때문에 아파트 가격이 떨어진 거 아니겠지만 그래도 아파트 이미지는 나락으로 떨어진 건 맞는 거 같습니다.

이유야 어쨌든 최고가 대비 정상거래도 3억 원 이상 하락하였고 가족 간 특수거래라고 보이는 직거래는 반토막 이상 

하락하여 거래가 이루어졌습니다.

여기 말고도 배곧신도시 전체적으로도 하락이 크게 나오는 모습을 보이고 있습니다.
배곧동 호반베르디움은 8억 원에서 5억 원대로 떨어졌고 시흥 배곧 중흥 S클래스는 작년 2021년 7월 6일 전용 84㎡ 

최고가 8억 7천5백만 원에서 불과 1년 4개월이 지난 시점인 올해 2022년 11월 15일 4억 5천5백만 원까지 4억 원 이상 

가격이 하락하였습니다.

 

이미지 출처 : 아실

이렇게 급격히 아파트 가격이 하락하고 있음에도 신도시라 그런지 전반적인 부동산 약세 거래시장에서도 월에 1~2건씩 

꾸준히 거래가 되면서 가격 현실화가 바로바로 반영이 되는 것 같기도 합니다.

이곳은 바다와 숲길까지 차로 10분 이내 거리에 있고 주변 공원에 녹지 조성도 잘 되어있어 살기 정말 좋은 도시이기는 

한데 주변 지하철인 4호선 오이도역이나  수인 분당선 월곶역까지는 도보로는 멀고 차로만 이동이 가능하고 송도처럼

서울 접근성 또한 떨어져서 이 근처에 직장이 있지 않는 한 살기 힘든 도시로 보이기도 합니다.

이런 이유와 부동산 하락시장 등 여러 이유들이 겹치면서 가격 하락이 꾸준히 일어나면서 하락이 배곧신도시 전반적으로 

펼쳐지는 것 같습니다.

그래도 이곳은 신도시이고 신축 아파트가 대다수이기 때문에 그나마 아파트 회전율이 구축 아파트에 비해 높다고

볼 수 있습니다.

찾아보시면 아시겠지만 근처 구축 아파트들 같은 경우 매매가 거의 이루어지지 않고 있습니다.
어찌 보면 이곳 배곧신도시에 그만큼, 갭 투자자들이 많이 들어왔다고 볼 수 있을 것입니다.

이렇게 아파트 가격이 하락하는 이유 중 하나가 갭 투자자들이 부동산 하락시장에서 버티기 힘들어 아파트를 빠르게 처분하기 위해 매물을 쏟아내고 있기 때문이 아닌가 하는 생각이 들기도 합니다.
지금 보다 내년인 2023년이 더 힘들다는 많은 전문가들의 얘기들도 갭 투자자들에게는 공포로 다가와 매도세를 더 부추기는 이유이기도 할 겁니다.

그런데 문제는 아파트 가격뿐만 아니라 이곳 전세 가격도 많이 높게 책정되어 있었다는 겁니다.

2. 전세가 하락 그리고 역전세 발생

시흥 배곧 중흥 S클래스를 예를 들어 보겠습니다.

이곳 전세가는 작년 2021년 10월과 12월에 전세가 최고액인 5억 원에 전세 계약이 체결된 건이 있습니다.
이후 계속 전세가는 계속 하락하더니 올해 2022년 11월에는 2억 6천만 원에 전세 계약이 체결되었습니다.
전세 가격도 최고가 대비 2억 4천만 원이나 떨어져 있습니다.

 

이미지 출처 : 아실

올해 11월 아파트 가격이 4억 5천5백만 원으로 매매가 체결되었는데 이걸 보면 작년에 전세가 최고액인 5억 원에 전세를

계약하신 분들은 벌써 전세가가 매매가를 넘어섰다는 걸 볼 수 있고, 바로 역전세가 발생했다는 걸 알 수 있습니다.
만약 아파트 가격이 내년 2023년에 더 떨어진다면 5억에 전세계약을 하신 분들은 속이 어떨지 상상이 안 갑니다.

이분들 말고도 4억 넘게 전세계약을 하신 분들도 많은데 여기서 더 아파트 가격이 떨어진다면 굉장히 많은 수의 

역전세가 발생한다고 보여집니다.

배곧신도시는 바닷가에 있는 신도시, 공원을 걸으면 바다를 볼 수 있는 아름다운 도시, 집에서도 바다가 보는 아파트 등 

좋은 수식어들을 많이 붙여서 얘기할 수 있는 신도시이지만 부동산 하락은 쉽게 막을 수 없을 것 같습니다.

내년 2023년 역시 부동산 하락을 막기에는 역부족으로 보이고 하락이 과연 어디까지 갈지는 좀 더 두고 봐야 할거 

같습니다.

이번에는 이렇게 배곧신도시를 이야기해보았습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.