광교신도시 e편한세상 아파트, 전.월세 매물, 전.월세 가격

1. 광교신도시 e 편한 세상 아파트

안녕하세요 
오늘은 광교신도시에 대해 이야기를 해보려 합니다
광교신도시 아파트중 신분당선 광교 중앙역 초역세권 대단지 아파트인 e 평한 세상 광교 아파트가 올해 9월에

이전 최고가 대비 5억원씩 하락한 가격에 거래가 되고 있는 상황입니다.

이번 하락장의 특징은 특히 신도시가 하락폭이 크다는 것입니다
물론 급등한 지역이니 다시 급락한다라고 쉽게 생각할 수도 있습니다.
주식 격언에 산이 높으면 골이 깊다는 말처럼 말입니다.

그렇다면 왜 특히 신도시가 급등을 했고, 지금은 그때랑 뭐가 달라졌길래 다시 급락을 하는 것인지 
알아보는 것이 필요하다고 생각합니다

 

신도시 하면 저는 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌 같은 곳보다 2기 신도시에 해당하는 광교 동탄 같은 곳이 생각이 납니다
아무래도 1기 신도시 하면 아파트들이 좀 오래되기도 했고, 1기 신도시보다는 2기 신도시가 더 신축 아파트이고 주변 

환경도 1기 신도시 보다는 녹지 조성도 잘 되어있어서 2기 신도시가 생각이 더 많이 나는 거 같습니다.
이중에 오늘 살펴볼 도시는 초반에도 말씀드렸다시피 광교신도시 이야기를 한번 해보려 합니다

e 편한 세상 광교 아파트는 2010년도에 분양한 아파트로 당시 평당 1,400만 원대에 분양을 하였습니다
45평 기준으로 약6억원 중후반 정도 되는 분양가입니다
입주 이후로 신분당선, 그리고 광교의 인프라 발달, 여기에 지난 부동산 상승장까지 겹치면서
작년 2021년 8월에는 중대형인 45평 기준으로 최고 20억 3천만 원을 기록하였습니다

이미지 출처 : 아실

그리고 다시 하락장을 맞으면서 올해 2022년 9월인 최근 실거래는 15억원으로 5억 3천만 원이 하락하였고

네이버 부동산에 올라와 있는 시세도 1층 이기는 하지만 가장 낮은 가격 매물이 15억 원입니다

이런 상황을 보듯 이번 부동산 하락장의 가장 큰 특징 중 하나는 급등한 곳이 반대로 급락을 하고 

있다는 점입니다.

그리고 이런 지역으로 이곳 광교신도시뿐 아니라 동탄, 고덕, 송도 같은 신도시들이 있고 이런

신도시들이 하락장에서는 특히 맥을 못 추고 있는 거 같습니다.

 

이런 신도시들이 이번 하락장에서 더 어렵고, 더 힘들어 보는 이유는 조금만 생각해보면 지난 2~3년간의

부동산 폭등장에서 낮은 금리 때문인지 대출금과 대출이자, 즉 빚에 대한 무서움을 너무 모르고 

조금은 안일하게 대처하고 있었던 거 아닌가 하는 생각이 듭니다.

급격한 금리인상으로 늘어나는 대출이자에 원리금 상환, 거기다 경기침체 시중에 풀었던 돈들이 다시 사라지기

시작하면서 상황은 변하고 생활하기는 점점 힘들어지고 버거워지는 거 같습니다.

 

지난 2~3년 전 부동산이 폭등하던 당시를 생각해보면 특히 20~30대 젊은 사람들, 부동산 하락장을 겪어보지 못하고

자고 나면 아파트 가격이 오르기만 했던 시기, 부동산 광풍이라는 말이 순식간에 부동산 광기의 모습을 보이며

한없이 오를 것만 같던 그 시기에 영끌이라는 단어까지 등장하면서 너도나도 앞다투어 부동산을 매입하기 

시작했습니다 

그러나 지금은 많은 분들이 알고 계시다시피 급격한 금리인상과 경기침체 등의 이유로 부동산이 하락시장으로

변해가는 모습니다.

2. 전. 월세 매물, 전.월세 가격

더욱이 아파트 가격 하락과 동시에 전세 가격 또한 동반 하락의 모습을 보여주면서 작년 2021년 10월

45평 기준 전세 12억이라는 최고가를 찍고 불과 1년 만에 3억 하락한 9억 원 부근에서 전세 가격이

형성되어 있습니다.

이미지 출처 : 아실

 

그런데 이런 젊은 사람들이 특히 많이 유입되었던 지역이 바로 신도시 지역들이었습니다

이때 아파트가 가정 먼저 오르고 그다음으로 다세대나 빌라들이 오르고 평소에는 쳐다보지도 않았던 

오피스텔까지 오르고 이런 식으로 집값들이 오르면서 점점 수요가 번져나갔습니다.

 

그러다가 인플레이션으로 인한 급격한 금리인상으로 대출이자와 원리금 상환의 압박과 경기 침체로 인한

부동산 하락장이 오면서 부동사 투자자들이 힘겨워하는 모습입니다.

 

결국 정리하면 이렇게 볼 수 있습니다

대출, 그리고 급격한 금리인상으로 인한 빚의 무서움, 길고 추운 부동산 침체기를 겪어보지 못했던

젊은 연령대의 투자자들이 부동산 호재라는 것에 휩쓸리면서 급격히 부동산 시장으로 진입하였고,

그중에서도 상대적으로 서울보다는 비교적 투자금액이 적었던 신도시로 진입하면서 신도시 아파트 가격이

급등하였으나 이제는 반대로 역전세가 펼쳐지면서 전세금을 되돌려 주어야 하는 시장이 돌아오면서

지금 매우 힘겨워하는 시장이라고 보입니다

그리고 이런 모습은 광교신도시뿐 아니라 동탄 2 신도시, 송도, 상일, 고덕동 일대와 같은 지역에서도 유사하게

일어나는 현상입니다

 

이번 하락장이 얼마나 갈지 또 얼마나 길고 추운 겨울이 될지 아무도 모릅니다

얼마 안 가 다시 반등하면서 상승장이 펼쳐질 수 있고 아니면 5~10년 이렇게 또 긴 침체장이 시작되는 

서막일 수도 있습니다

개인적으로는 많은 전문가들이 얘기하듯이 단기간에 다시 상승하기에는 힘들어 보인다는 생각을 

가지고 있습니다.

 

광교신도시를 포함해서 부동산 호황기가 1년 만에 이렇게 변하는 걸 보면서 부채와 내가 현재 가지고 있는

현금흐름에 대한 정확한 인식이 필요하다는 걸 다시 한번 깨닫게 되었습니다.

 

힘든 시장 현명하게 대처하셔서 꼭 좋은 결과가 있으셨으면 합니다

 

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다