성남시 구도심, 대단지 아파트, 입주폭탄, 가격하락

안녕하세요~~
머니오션 입니다~~

이번에는 최근 2~3개월 사이에 7,731세대라는 엄청난 대단지 아파트의 입주장이 펼쳐지고 있는 경기도 성남시의
구도심 중원구 이야기를 해보겠습니다.

1. 성남시 구도심, 대단지 아파트

이곳은 성남시의 구도심 지역으로 분당이나 판교보다는 서울과 가까운 지역이지만 노후된 빌라와 다세대 주택들이
밀집해 있던 곳으로 재건축이 되면서 천지가 개벽할 정도로 급속하게 바뀌고 있는 곳이기도 합니다.
재건축을 하기 전에는 지하철 8호선 말고는 이렇다 할 인프라와 편의시설이 많이 없었던 곳인데 재건축을 하면서
지역이 새롭게 다시 태어나는 느낌입니다.
이곳의 단점이라고 한다면 신축 아파트가 언덕에 위치해 있어서 나이가 많으신 노인분들이나 어린아이들 같은 경우
도보로 이동하기가 조금은 불편할 수 있는 거 말고는 재건축으로 인해 지역이 변하면서 살기는 더 좋아지는 거 같습니다.

이미지 출처 : 네이버 부동산

이곳은 올해 9월부터 입주를 시작한 2,411세대의 신흥역 하늘채랜더스원 아파트와 올해 11월부터 입주를 시작한
5,320세대의 e편한세상 금빛그랑메종 아파트가 있는 곳입니다.
두 군데 합쳐서 7,731세대로 8천 세대에 육박하는 대단지 아파트로 분양 당시부터 많은 주목을 받았던 곳이기도 합니다.
거기다 e편한세상 금빛그랑메종 아파트의 경우 하나의 이슈가 있었습니다.
입주 전 분양권 거래에서 전용 59㎡, 23평의 분양권이 분양가보다 1억 넘게 하락한 3억 3천만 원이라는 금액에
거래가 되면서 뉴스까지 나오는 일이 있었습니다.
그러나 이 일은 현지 공인중개소 사무소 관계자가 전세 거래를 매매거래로 잘못 입력한 단순 해프닝으로 마무리
되었습니다.
어찌 보면 그냥 넘어갈 수 있는 단순 해프닝인 일이 전국 뉴스에까지 나오는 걸 보면 최근 부동산 시장의 안 좋은
분위기를 조금은 알 수 있는 대목입니다.

2. 입주폭탄, 가격하락

부동산 분위기를 알아보기 위해 이 지역 대장 아파트인 산성역 포레스티아 아파트를 알아보겠습니다.
산성역 포레스티아 아파트는 이번에 입주하는 아파트들보다 2년 전인 2020년 7월에 입주한 아파트입니다
단지 규모는 총 4,089세대, 39개 동으로 지하철 8호선 산성역이 인접해있는 초역세권 아파트입니다.

그럼 단지 내 주력 평형대인 전용 74㎡, 29평형을 기준으로 시세를 살펴보겠습니다.
이곳은 분양가는 평균 5억 원대에서 분양을 하였습니다.
그러다가 계속 분양권 가격이 오르더니 2020년 7월 입주 당시에는 10억 원 선에서 거래가 이루어졌습니다.
이후 부동산 상승장과 만나면서 입주하고 딱 1년 만인 2021년 8월에 3억 원이 넘게 더 오른 매매 최고가
13억 3천만 원으로 거래가 되었습니다.
이는 분양가 대비 대략 2.7배 정도 상승한 가격입니다.

이미지 출처 : 아실 , 네이버 부동산

현재는 부동산 하락기에 접어들면서 8억 초중반에 거래가 되는 상황이고 매물들 또한 8억 3천만 원에 나와있는 게
현실입니다.
이 가격은 코로나 이후 상승분을 모두 반납하고 코로나 이전 가격으로 돌아온 가격입니다.
물론 분양가 기준으로 보면 아직도 3억 원 이상의 이익을 보고 있는 상황이지만 앞으로 이곳이 또 어떻게
변할지 모르기에 조심스러운 상황입니다.

하락하는 가장 큰 요인이야 급격한 금리 상승과 부동산 경기 침체를 들 수 있겠지만 이것 말고도 이곳은
입주폭탄이라고 말할 수 있을 정도로 내년까지 엄청난 세대수의 입주장이 펼쳐질 예정입니다.

일단 올해는 그랑메종과 랜더스원의 7,731세대의 입주가 이루어지고 있습니다.
내년 2023년 10월에는 산성역 자이 푸르지오 아파트가 총 4,774세대로 메머드급 대단지가 입주할 예정입니다.
더욱이 이곳은 앞으로도 재건축 예정지가 많기에 계속해서 신축 아파트들이 들어설 예정이고 이번에 과도한
물량이 한꺼번에 쏟아져 나오면서 전세 가격도 같이 하락하는 상황입니다.

전세가가 하락하는 경우 갭 투자로 투자했던 사람들이 전세가 하락과 고금리에 따른 이중고를 겪으면서 더 이상
못 버티고 시장에 물건을 싸게 던지는 상황이 오면 아파트 가격이 다시 한번 요동치게 될 것입니다.
이런 상황이 오면 아파트 가격 하락은 하방압력을 더 많은 받게 될 것이고 당분간은 침체기에 머물게 될 것입니다.

그러나 결국 이런 문제를 해결하기 위해서는 시간이 답이라는 생각이 듭니다.
만약 이 지역의 재건축이 전부 마무리되고 지역 인프라와 편의시설들이 활성화되면 어쩌면 이번 상승기보다
더 크게 상승할 수 있을 거라 생각합니다

아무쪼록 부동산 반등 시장이 하루빨리 왔으면 좋겠습니다.

오늘도 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.