수원 망포역, 힐스테이트 영통, 영통 아이파크 캐슬, 아파트 가격 하락, 입주 폭탄

안녕하세요~~
머니오션 입니다~~

이번에는 경기도 수원시 영통구 아파트에 대해 이야기해보겠습니다.
이곳도 지난 코로나가 터지고 나온 상승장 때 이전 가격 대비 50% 이상 상승한 곳입니다
지금은 다른 지역들과 마찬가지로 상승분을 모두 반납하고 코로나 터지기 전 가격으로 회귀하는 모습을 
보여주고 있는 거 같습니다.

원래 수원의 정통적인 중심은 수인 분당선 영통역을 중심으로 하는 영통구라고 말할 수 있을 겁니다.
광교신도시가 생기기 전부터 수인 분당선 영통역을 중심으로 수원의 학군과 상권, 교통, 주거의 중심이

이루어졌습니다.

수원은 수원역을 중심으로 수원의 서쪽보다 동쪽이 더 발달하였습니다.
그 이유는 수원에 위치한 군 공항 때문입니다.
지하철 1호선인 수원역과 세류역 사이에 군 공항이 위치해 있는데 지하철 철도가 경계선을 그은 것처럼 서쪽을

공항으로 동쪽은 도시로 발달하였습니다.
수원의 군 공항 때문에 주변의 개발 제한으로 인해 예전부터 공항 이전을 추진해 왔지만 지리적 여건과 미군과 

같이 공항을 사용한다는 점에서 크게 나아가지 못하고 있는 상황입니다.
그래서 자연스럽게 수원은 서쪽보다는 동쪽을 중심으로 개발되어왔고 잘 정돈된 아파트 단지들과 거대한 상권이 

있는 영통역 주변이 수원의 중심이 되어왔습니다.
그러나 이제는 20년 이상 노후화된 아파트 단지들로 인해, 실수요와 투자수요가 영통역에서 한 정거장 떨어진 

망포역 인근에 지어진 신축 아파트들로 많이 이동을 하였습니다.
이로 인해 지난 상승장 동안 수원 부동산 중에서 뉴스에 가장 많이 나왔던 지역이 바로 망포역 인근의 
신축 아파트들입니다.

1. 수원 망포역, 힐스테이트 영통, 영통 아이파크 캐슬

수인 분당선 망포역 3번 출구에서 직진으로 대략 10분~15분 정도 걸으면 신축 단지인 힐스테이트 영통, 

영통 아이파크 캐슬 1단지, 2단지, 3단지 아파트와 영통롯데캐슬엘클래스1단지,2단지를 볼 수가 있습니다.
영통 아이파트 캐슬 3단지는 올해 9월부터 입주를 시작했고 영통롯데캐슬엘클래스1단지,2단지의 경우 

이번 달부터 입주를 시작합니다.
영통 아이파크 캐슬 1단지 맞은편에 래미안 영통 마크원 아파트가 있기는 하지만 입주한 지 10년 가까이 된 

아파트라 같은 평형으로도 가격 차이가 나는 편입니다.

이 지역 대장 아파트라고 하면 아무래도 힐스테이트 영통과 영통 아이파크 캐슬 1단지, 2단지, 3단지를 

들 수 있을 겁니다.
이 대장 아파트들 역시 이번 하락장을 지내면서 모두 최고가 대비 3억~ 4억씩 하락하는 모습을 보여주고

있습니다.
우선 대장격인 힐스테이트 영통 아파트의 가격 추이를 보겠습니다.

힐스테이트 영통 아파트는 2014년 분양해서 2017년 입주한 총 2,140세대 규모의 대단지 아파트입니다.
2014년 분양 당시 분양가는 26평은 3억 초중반에 33평은 4억 원 수준에서 분양하였습니다.

 

이미지 출처 : 아실

위 그림을 보시면 아시겠지만 26평과 33평 모두 분양 후 분양가가 계속 오르더니 26평의 경우 지난 상승장인

2021년 10월에 최고가 8억 5천만 원에 거래가 체결되었고 33평의 경우 2021년 8월에 최고가 11억 5천만 원에

거래가 체결되었습니다.
26평의 경우 분양가 대비 2.7배 상승을 하였고 33평의 경우 2.8배의 상승을 기록하였습니다.

2. 아파트 가격 하락

하지만 이제는 반대로 다시 하락하면서 26평의 경우 올해 10월에 직거래 기준으로 4억 5천7백만 원에 실거래가

체결되었고 이 직거래 여파인지 직전 거래에서 6억 원대에서 거래가 되던 것이 5억 원대로 내려왔습니다.
33평의 경우도 이와 다르지 않은 큰 하락의 모습을 보여주고 있는데 작년 8월 최고가 11억 5천만 원을 찍고 계속

하락하더니 가장 최근 실거래가 7억 9천7백만 원으로 체결되었습니다.

네이버 부동산에서 아파트 매물을 봐도 현재 26평은 5억 8천만 원에 매물이 나와있고, 33평의 경우 8억 5천만 원에

나와있지만 매물 가격이야 호가 기준으로 보기 때문에 실제 거래 시에는 매물가보다 조정이 돼서 거래가 이루어질

것이라 예상합니다.

 

이미지 출처 : 네이버 부동산

 

3. 입주폭탄

수원은 2013년부터 2022년까지 10년 동안  2016년과 2020년 두 해를 빼고는 8년 동안 아파트 공급량이

과잉으로 들어왔습니다.
내년인 2023년에도 수원에 9,800세대 엄청난 규모의 아파트 입주물량이 신규로 들어옵니다.
상승장 일 때는 공급이 많아도 수요가 다 이겨내지만 하락기에 접어든 지금은 과거 물량과 내년에 들어오는

신규 물량이 함께  아파트 가격 하락에 더 많은 부담을 줄거라 생각합니다.

 

또한 망포역에서 3 정거장 떨어진 매교역에서도 올해 7월과 8월에만 6,189세대가 신규로 입주를 했고 내년 

2023년에는 7월과 9월에 총 5,610세대가 신규로 또 입주를 합니다.

 

근처에 이렇게 대단지 아파트들이 들어오면 영향을 안 받을 수가 없습니다.

가격이 높을 때는 비싸서 못 사고 가격이 낮을 때는 높은 대출금리와 경기침체 우려 때문에 아파트 가격이 

더 빠질까 봐 못 사고 이래저래 쉽지 않은 상황인 거 같습니다.

 

만약 이 지역에서 아파트를 신규로 구매 원하시는 분들은 내년까지 추이를 지켜보고 매수하시기를 추천드리고

시장 상황이 어떻게 변하는지 항상 관심을 두고 시장을 바라보시길 바랍니다.

어제 새벽 미연준의 발표로 내년까지 금리인상이 확실시되는 상황에서 많은 분들이 대출이자 상승 때문에

걱정이 많으실 줄 압니다.

 

하루빨리 인플레이션이 잡히고 금리가 하락했으면 좋겠습니다.

 

오늘도 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.