부동산 어디가 바닥일까?? 언제 올라가나?? 전세 VS 월세??

1.부동산 어디가 바닥일까??

현재 부동산 시장은 금리가 급격하게 오르면서 모든 것을 다 삼켜버린 듯합니다.

어떤 부동산 전문가는 아직도 금리와 부동산은 상관없다고 주장을 하고,  또 어떤 전문가는 금리 인상이 주된 원인이라고 

합니다
둘 중 어떤 말이 맞는지는 각자의 판단에 맏기지만 한가지 확실한건 단기간에 급격한 금리 인상으로 인해서 최근 매수

심리가 꽁꽁 얼어붙은 것은 사실이며 그에 따라 거래량이 줄어들어 급매나 급급매가 아니면 전혀 거래가 되지 않는

현상이 나타나고 있습니다.

하지만 최근에는 이마저도 꽁꽁 얼어붙어 거래가 거의 이루어지지 않고 있는게 사실입니다.

작년까지는 매도 우의 시장으로 매도자가 호가를 높여도 사는 사람들이 있었지만 지금은 여러가지 요인으로 매수 우위

시장으로 바뀌면서 매수자들은 당장에 집을 사기보다 관망세로 좀 더 지켜보자 심리가 강하게 들면서 거래는 뚝 끊기고

그렇기 때문에 급한 집주인은 더욱더 싸게 매물을 내놓을 수밖에 없게 되었고 그로 인해서 계속해서 하락세는 이어나가고 있는 형국입니다. 

언론에서도 어디 지역 아파트값이 40% 하락했고 또 어디 지역은 50% 가까이 하락했다는 뉴스가 계속나오고 있습니다

더욱이 올 해 보다 내년이 더 심각 할 거라는 많은 전문가들의 말들은 올해 집을 못팔면 더 힘들어질수 있겠다는 막연한 

공포에 더욱더 시장은 나빠지는거 같습니다.

 

이미지 출처 : 파이낸셜뉴스

 

또한, 일부 지방에서는 전세가율이 70% ~80% 를 넘어서는 지역들이 나오면서 깡통 전세가 다시 등장하는 시그널이

계속 나오고 있습니다.

 

보통 전세가율이 60% ~ 70% 사이 구간에 들어가면 평균이라고 보는데 이게 70%를 넘어서기 시작하면 전세

시장에서는 깡통 전세 나오는 빨간불이 켜졌다고 판단을 합니다.

보통 깡통 전세 하면 매매가와 전세가의 갭이 없거나 전세가가 매매가를 역전하는 현상을 보시고 판단하시는데 

이것들 말고도 전세가와 매매가의 갭 차이가 얼마 나지 않는것도 큰 문제로 발생합니다.

 

예를 한번 들어 보겠습니다.

여기 25평에 2억 짜리 아파트가 있습니다. 그리고 전세가는 1억 5천으로 형성이 되어있습니다.

어떻게 보면 매매가와 전세가의 갭 차이가 5천이나 있으니 여유가 그래도 있구나 하는 생각이 들지만

지금 전세계약을 체결하고 2년 후에는 시장이 과연 어떻게 변해있을까요??

2년 있다가 반등하고 부동산 가격이 올라가 있을까요??

 

지금 시장을 보면 부동산 가격은 오르기 보다 2년 후에도 떨어져 있을 확률이 높아 보입니다.

만약 2년 후에 지금보다 2천~3천 정도 더 떨어져있고 나는 계약이 완료돼서 이 집을 나가야 되는데 새로운 새입자를

쉽게 구할 수 있을까요??

저는 쉽지 않을거라 생각을 합니다. 저라도 이런 집에 전세 계약을 못 할거 같기 때문입니다.

그 이유는 부동산 시장에 조금만 관심이 있는 사람이라면 시장이 반등 할 확실한 시그널없이 계속 하락이 지속되는

시장이면 부동산 가격이 더 빠질 수 있다는 공포감에 쉽사리 계약을 못할겁니다.

그럼 새로운 세입자를 찾기가 어려워지고 나는 나가야 하는데 못나가는 상황이 발생합니다

이사를 꼭 가야하는 상황에 이런일이 발생한다면 정말 최악의 상황이 발생하는거죠....

 

만약, 그래도 계약하는 사람이 있다면 그 사람은 사자의 심장을 갖고 있는 사람이라고 생각합니다

 

2.언제 올라가나??

이미지 출처 : 글로벌이코노믹

 

그렇다면 언제 이러한 현상이 멈추고 반등하게 될까요? 
저는 하락하는 시장에서는 임차시장을 보면서 조용히 답을 찾는것도 한 방법이 될 수 있지않을까 생각합니다.

임차시장을 살펴보면 매매시장과 마찬가지로 급격한 금리 인상으로 인하여 전세자금 대출도 대출 이자가 부담이 될 수밖에 없고 이로인해 정말 많은 분들이 전세에서 월세로 이동을 하는 모습을 계속해서 보이고 있습니다. 따라서 전세 가격은 계속해서 하락하고 있는 반면 월세 가격은 계속해서 상승하고 있는 상황입니다

 

저는 매매가의 반등이 나타나려면 전세가 반등이 필수라고 생각하고 있습니다.

어떤 부동산 전문가는 전세가가 올라가면서 내려오는 매매가와 만나면 깡통 전세가 나오는것도 맞지만 어느순간 

상승 하는 전세가가 매매가를 밀고 같이 올라가는 현상이 나올거라 얘기를 합니다. 이때가 바로 바닥을 찍고

상승으로 바뀌는 전환의 시기로 볼 수 있다고 합니다.

(개인적으로 이 의견에 동의하는 바가 큽니다)

 

전세가격이 반등을 하기 위해서는 월세보다 전세에서 메리트를 느껴야 하는데 대출 이자가 급격히 높아져가고 있는

지금 상황에서 그렇게 되기는 쉽지 않아 보입니다.

언제쯤 이 상황이 끝날지 아무도 모르고 장담 할 수 없기 때문입니다

 

3.전세 VS 월세??

이미지 출처 : 대한경제

 

위의 표는 서울, 경기와 전국 아파트의 전월세 전환율 추이를 나타내는 표 입니다. 금리가 인상되기 시작한 작년 말부터

조금씩 전월세 전환율이 높아져 가고 있음을 알 수 있습니다.

 

자료에는 안나왔지만 서울의 경우 지금은 4.5% 이상으로 나오지 않았을까 조심히 예상을 해봅니다

이는 자료통계를 내기 시작한 시점 이후 최고치의 수치를 나타낸다고 볼 수 있습니다.

위 표를 보면 경기와 전국 지역에서는 5%를 돌파한 지역도 나오고 있습니다.

 

실제로 현재 전세 자금 대출 이자율이 5% 중반 정도 (물론 개인의 신용등급에 따라 다르겠지만)를 보이고 있기 때문에 전월세 전환율이 계속해서 올라가게 된다는건 전세자금 대출이자와 월세 납입 금액 차이가 거의  없다고 보는게 맞을 겁니다

그럼 굳이 보증금 크게 전세를 들어가서 대출이자를 내느니 전세보다는 보증금이 작은 월세계약으로 세를 내면서 지내는게 현금 유동성 면에서는 보나 낳은 선택이 될거라 생각을 합니다

(구체적인 내용은 개별적으로 찾아보시는게 좋을듯합니다. )

 

개개인마다 상황이 조금씩 다르기에 전세자금 대출을 받아도 전세가 좋다 아니면 월세가 좋다 단정 지어서 얘기하기는 

어렵다 생각합니다.

가장 정확한건 만약 전세를 원하신다면 현재 내 가용자금과 전세로 들어갈 집의 전세시세 그리고 내가 받을수 있는

전세자금 대출을 확인하시어 금리 계산을 하신 후에 같은 평형의 월세 시세와 비교해 보시는게 가장 정확할 것입니다.

 

갈수록 경기는 어렵다 하고 금리는 계속오르고 내 월급은 그대로고, 점점 팍팍해져가는 삶이 힘들지만 

모두 힘내시어 버티시길 기원합니다.