군산, 분양가 아래 아파트, 입주폭탄, 역전세, 깡통전세

안녕하세요~~
머니오션 입니다~~~

오늘은 전라북도 군산시 부동산에 관한 두 번째 이야기를 해보겠습니다.

(군산시 첫 번째 글을  안 보셨다면 보고 오시길 추천드립니다.)

1. 군산, 분양가 아래 아파트

지난 시간에 군산시 나운동에 위치해있는 나운금호어울림센트럴 아파트에 대해 이야기를 해보았습니다.

 

올해 9월부터 입주를 시작한 이 아파트는 신축아파트인데도 불구하고 지금 전평형대에서 분양가 밑으로 

실거래가 이루어지고 있고 매물들도 분양가 밑으로 나와 있다고 말씀드렸습니다.
그리고 여기에 더 해 아파트 가격하락과 동시에 전세가도 같이 내려가면서 올해 9월 입주초기에 전세를 

구하신 분들의 경우, 현재 역전세 상황이 발생했고 이로 인해 깡통전세 우려도 높다고 말씀드렸습니다.
그러면서 전세 만기가 돌아오는 2024년 상황도 쉽지가 않아 보인다고 말씀드렸습니다.

그럼 이걸 왜 이렇게 생각하는지 오늘은 이 이야기를 해보겠습니다.

 

군산시도 자료를 조금만 찾아보시면 다른 지역들과 마찬가지로 정말 많은 아파트들이 공급되었습니다.

 

이미지 출처 : 부동산지인

 

위 그림을 보시면 최근 10년 동안 3년 빼고 무려 7년간 엄청난 입주량을 보여주고 있습니다.

수요량보다 입주량이 아무리 많아도 부동산 상승장에서는 매수자들이 넘쳐나기에 물량이 많아도 다 받아주고

시장이 상승하는데 하락장에서는 오히려 이게 큰 걸림돌 역할을 하면서 당연하게도 가격하락에

큰 압박을 주게 됩니다.

2. 입주폭탄, 역전세, 깡통전세

군산시의 경우 부동산 하락시기와 만나면서 지금 딱 이런 시기가 아닌가 하는 생각이 듭니다.

그런데  진짜 문제는 내년인 2023년부터 2025년 까지 아파트 신규 입주 물량이 계속 나온다는데 있습니다.

 

이미지 출처 : 부동산 지인

 

위 그림을 보시면 2023년부터 3년 동안 총 5,446세대 아파트가 신규로 입주를 합니다.

당장 내년인 2023년 7월에 군산시 조촌동에 있는 더샵디오션시티 2차 아파트가 771세대 규모로 입주하는걸

시작으로 2024년에는 2,602세대가 신규로 들어오고, 그다음 해인 2025년에는 2,073세대 규모로 아파트가

순차적으로 들어옵니다.

 

제가 지난 글에 말씀드렸던 나운금호어울림센트럴 아파트의 상황이 시간이 흘러도 좋지 않아 보인다고 말씀드린

이유가 바로 여기에 있습니다.

 

지금 당장의 상황만 봐도 3개월이 넘도록 입주 완료가 안 된 시점에서 전세 같은 경우는 지금도 역전세가 나오고

있고 깡통전세 위험도 높아 보이는 상황에서 내년 7월에 771세대라는 신축 아파트 입주가 추가로 예정되어

있습니다.

거기다 그다음 해인 2024년에는 더 상황이 심각합니다.

이 시기는 나운금호어울림센트럴 아파트의 전세 만기가 돌아오는 시기와 신축 아파트들의 입주 시기가 겹치기

때문입니다. (신축 아파트 입주 물량도 2,602세대로 많은 수의 입주 물량이 예정되어 있습니다.)

 

전세 만기로 인해 집주인이 신규로 전세 세입자를 구해야 하는 상황에서 신축 아파트들이 계속 들어오는 상황이면

새롭게 아파트 전세를 구해야 하는 세입자 입장에서는 같은 상황이면 선택지는 그래도 신축으로 쏠릴 수밖에 없다고

생각하기 때문입니다.

 

다시 말해 세입자 입장에서는 신축 아파트가 많은 물량으로 계속 들어오는데 거기다 가격도 계속 떨어지고 있다면

굳이 2년이나 묵은, 더욱이 입지도 그렇게 매력적이지 않은 아파트를 들어가야 할 이유를 찾기가 쉽지는

않아 보이기 때문입니다.

거기다 더해 신축 물량도 많다 보니 신축은 신축대로 세입자 구하기가 힘들고 기존 아파트도 세입자 구하기가 

같이 힘들어지면서 기존 아파트가 전세가나 매매가를 낮추면 신축도 영향을 안 받을 수가 없고 여기에 금리인상과

경기침체까지 더해지면서 동반 하락하는 현상은 강하게 나올 걸로 보입니다.

 (이런 악순환은 당분간 계속 반복되는 상황으로 보여집니다.)

 

이런 상황에서 내년인 2023년에도 추가로 금리인상이 예정되어있고 경기는 더 안 좋아진다고 많은 전문가들이

얘기를 하고 있습니다.

그럼 내년과 내후년에 부동산시장 상황은 좋아지기보다 안 좋아질 확률이 더 높아 보이고, 지금도 역전세가

나타나고 있는 상황에서 앞으로 이런 상황들이 쉽게 해결된다고 보기는 어렵다고 생각합니다

 

만약, 군산에 신규로 일자리들이 창출이 되고 인구 유입이 계속 늘어난다면 지금까지 적었던 문제들이 조금은

해결될 실마리들이 보일지 모르겠으나 군산시도 다른 소도시들과 마찬가지로 가장 큰 문제라고 할 수 있는

인구 감소가 계속해서 일어나고 있는 도시 중에 하나입니다.

군산시 인구는 계속 줄어드는데 아파트는 계속 늘어나는 이상한 상황이 지금 벌어지고 있는 겁니다.

 

부동산 상승장일 때는 원주민, 외지인 할 거 없이 이런 물량들을 전부 받아줘서 오히려 부동산 가격이 상승하는

효과를 보여줬지만 하락기에 접어든 지금은 너도나도 팔자로 바뀌면서 상황이 더 심각하게 변해가고 있습니다.

 

뉴스에서는 하루가 멀다 하고 구조조정 얘기가 나오고 미연준에서는 내년에도 금리인상을 예고했습니다.

또, 많은 전문가들이 내년인 2023년이 더 힘들고 본격적인 부동산 하락과 경기침체가 온다고 얘기들을 합니다.

이런 상황에서 어느 누가 시장 상황을 낙관할 수 있을까요...

 

지금은 그저 버티는 게 답인 거 같습니다.

그 어느 때보다 " 존버정신 " 이 필요한 시기가 아닌가 합니다.

 

올해도 오늘 딱 하루 남았는데 이 글은 보시는 모든 분들 올 한 해 너무 고생 많으셨습니다.

내년에는 올해보다 더 빛나길 기원합니다.

새해 복 많이 받으시길 바랍니다.

 

오늘도 긴 글  읽어 주셔서 너무 감사합니다