군산, 아파트하락, 분양가 아래 아파트, 역전세, 깡통전세

안녕하세요~~

머니오션 입니다~~

 

오늘은 지방 소도시인 전라북도 군산시 얘기를 해보려 합니다.

지방도시의 경우 부동산 얘기는 대구나 부산 같은 큰 도시 말고는 크게 관심을 못 받는 거 같아서 고민을 좀

했는데 이러던 와중에 군산시에서 올해 9월에 입주를 시작한 신축 아파트가 분양가 밑으로 거래가 되고 매물들이

나오는 걸 보면서 군산시 상황을 한번 찾아보는 것도 좋겠다는 생각이 들었습니다. 

1. 군산, 아파트 하락

군산시도 다른 도시들과 마찬가지로 부동산 하락기와 만나면서 많은 부침이 일어나고 있습니다

그중에서 서두에도 말씀드렸던 올해 9월부터 입주를 시작한 아파트인 나운금호어울림센트럴 아파트가 분양가

밑으로 거래가 이루어지고 단지 내 모든 평형에서 분양가 밑으로 매물이 나와있는 상황입니다.

 

일단 매매된 실거래가와 전세가를 먼저 보시겠습니다.

 

이미지 출처 : 아실

 

위 그림을 보시면 전용 24평의 경우 지난 상승장인 2021년 8월에 입주권이 최고가 2억 8천만 원에 거래가

체결되었습니다.

이후 계단식 하락을 하더니 올해 11월 2억 4백7십만원에 거래가 이루어졌습니다.

최고가 대비 대략 8천만 원이 하락한 금액입니다.

그럼 전용 34평의 경우도 살펴보겠습니다.

위 그림을 보시면  34평의 경우도 마찬가지로 지난 상승장인 2021년 9월에 최고가 3억 9천만 원에 거래가

체결되었습니다.

그러다가 계속 하락하더니 이번달 21일 그러니까 지금부터 5일 전에 저층이기는 하지만 2억 5천만 원에

매매가 체결되었습니다.

이는 최고가 대비 대략 1억 4천만 원이 하락한 금액으로 엄청난 하락폭을 보여주고 있습니다.

2. 분양가 아래 아파트, 역전세, 깡통전세

그런데 문제는 24평과 34평의 최근 실거래 매매가가 분양가 밑으로 거래됐다는 사실입니다.

 

이미지 출처 : 한국부동산원 청약홈

 

위 그림을 보시면 24평의 분양가는 209,890,000원 ~ 230,570,000원 까지 나와있는 걸 확인하실 수 있을 겁니다.

최근 거래된 24평의 실거래가랑 비교해보면 분양가 최저가 보다 9백 원이나 더 저렴하게 거래가 된 걸 확인

하실 수 있습니다.

34평의 경우도 분양가가 277,280,000원 ~ 312,000,000원 까지 나와있는데 최근 거래된 실거래가와 비교해 보면

분양가 최저가 보다 2천7백만 원이나 더 저렴하게 거래가 된 걸 확인하실 수 있습니다.

 

올해 9월부터 입주가 시작된 신축 아파트가 벌써부터 분양가 밑으로 매매 거래가 이루어지고 있는 걸 보면 

지금 부동산 경기가 얼마나 안 좋은지 아주 단적으로 보여주는 예 라고 할 수 있을 겁니다.

더욱이 문제는 이번 거래들이 단발성으로 끝나지 않고 계속해서 이루어질 확률이 높다는 데 있습니다.

 

이미지 출처 : 네이버 부동산

 

위 그림을 보시면 아시겠지만 현재 네이버부동산 매물상황을 확인해보면 저층이기는 하지만 분양가 밑으로 매물들이 

나와있습니다.

그중에서 24평의 경우는 분양가 보다 3천만 원 넘게 하락한 매물이 나와 있습니다.

(글을 쓰면서 이렇게 데이터로 확인하니 지금 부동산 시장이 정말 심각하다는 걸 다시 한번 느끼게 됩니다.)

 

이렇게 아파트 가격이 하락하고 있는 상황이면 전세 세입자 분들이 가장 불안하지 않을까 합니다.

최근 실거래가 내용과 현재 나와있는 매물들을 보면서 첫 번째 그림에 나와있는 올해 9월 입주 시 계약한 전세상황을

비교해보면 역전세는 확실시돼 보이고 깡통전세 우려도 너무 높아 보입니다.

 

오늘 기준으로 네이버부동산 전세매물 시세를 보면 24평의 경우 1억 2천만 원 ~ 1억 3천만 원으로 시세가 나오고

34평의 경우 1억 9천만 원으로 나오고 있습니다.

이것만 놓고 봐도 9월 입주 시기에 계약한 전세시세와 지금 현재 시세를 비교해보면 바로 역전세 나온 걸 확인하실 수

있고 34평의 경우는 9월 입주시기에 계약한 전세금액과 최근 매매가 금액이 같다는 걸 확인하실 수 있습니다.

 

아직도 전, 월세 물량이 230건이 남아있는 상황이고 잔금을 치르는 입주마감 기한도 다가오면서 세입자를 아직도

못 구한 집주인들은 세입자를 빨리 구하기 위해 전세가를 지금 보다 더 떨어뜨릴 확률이 높아 보입니다.

 

어떤 분들은 지금은 입주 물량과 부동산 가격하락 때문에 전세가가 일시적으로 떨어진다고 하실지 모르겠습니다.

그래서 2년 후 만기가 돌아오면 전세 시세가 다시 올라갈 수 있다고 생각하실지는 모르겠으나 이게 생각만큼 쉽지가

않습니다.

전세 만기가 돌아오는 2024년은 군산에 입주폭탄이 기다리고 있습니다.

 

이 야기는 너무 길어지니 2부에 다시 다루겠습니다.