동탄신도시, 동탄역시범우남퍼스트빌, 아파트 가격하락, 역전세

안녕하세요~~ 머니오션입니다~~
이번에는 동탄 2기 신도시에 대해 이야기해보려 합니다.

이곳은 인근에 경부고속도와 SRT동탄역 등 교통인프라가 잘 되어있고 동탄역 부근 롯데백화점 등 여러 가지 생활편의 

시설이 잘 갖춰져 있는 계획도시 입이다.
서울에서는 좀 멀고 대신 분당, 판교 용인에서 가깝고 삼성이나 주변 회사들이 많아 제2의 판교라 불리기도 했습니다.

 

2020년과 2021년 부동산 상승장을 거치면서 국민 평수 기준 전용 84㎡ 의 아파트 가격이 10억 원 넘게 올랐던 

곳 중에 한 곳이 바로 여기 동탄 2기 신도시입니다

또 이 지역 같은 크기의 아파트들이 대부분 10억 원 넘게 오르면서 속칭 10억 클럽에 가입한 아파트들이 많았습니다,
그러나 여기도 부동산 하락시장의 여파는 피해 가지를 못하고 점점 하락하는 모습을 보여주고 있습니다.

1.동탄신도시, 동탄역시범우남퍼스트빌

동탄 2기 신도시의 대표적인 아파트로는 동탄역 시범 우남퍼스트빌 아파트를 들 수 있는데 이곳 역시 최고가를 찍고 

계단식 하락을 보여주고 있습니다.

 

이미지 출처: 아실

 

이 아파트는 코로나가 터지기 전인 2019년 12월까지 국민 평수 84㎡ 기준으로 7억 원 대에서 8억 원대 중반으로 

거래가 이루어졌는데 이후 부동산 상승장을 거치면서 2021년 7월 28일 최고가 14억 4천만으로 거래가 체결되고 

점점 하락하더니 올해 11월 4억 원이 넘게 하락한 9억 중후반 가격에서 매매가 이루어졌습니다
지금 이 가격은 2020년 2월 가격대로 돌아왔고 이 추세대로라면 코로나 터지기 전과 부동산 상승장이 오기 전인 

2019년 10월과 11월 가격으로 돌아올 거라 생각되고 어쩌면 그보다 더 하락할 여지가 충분히 있다고 보여집니다.
이렇게 생각하는 이유는 위쪽에 있는 광교신도시와 밑에 있는 고덕신도시의 아파트 가격도 동반 하락으로 같이 

이루어지고 있기 때문입니다. 

 

이미지 출처 : 부동산 지인

더욱이 동탄신도시가 있는 화성시의 경우 위 표를 보시면 아시겠지만 2014부터 아파트 수요 대비 공급물량이 

해마다 초과해서 공급이 된 상태이고 내년 2023년부터 2025년까지 3년간 총 26,771세대라는 엄청난 입주

물량이 추가로 예정되어 있습니다
이로 인해 부동산 가격 하락은 과도한 입주물량과 맞물려가면서 하방 압력을 더 심하게 받을 거라 예상됩니다.

2.아파트 가격하락, 역전세

그리고 이곳도 다른 신도시와 마찬가지로 아파트 가격이 최고점인 2021년에 전세계약을 하신 분들은 역전세 

상황을 맞을 확률이 높아 보입니다

 

이미지 출처 : 아실

위 표를 보시면 아시겠지만 2022년 12월 현재 전용 84㎡ , 33평 기준 전세가가 4억 원 수준입니다
그러나 2021년부터 올해 2022년 초까지도 5억 원 이상으로 전세 계약하신 분들도 많으시고 어떤 분은 전세가 

최고가인 8억 9천만 원으로 계약하신 분도 계십니다.
최고가로 전세 계약하신 분의 경우 만약 내년에 지금과 같은 전세가 시세를 유지하다가 전세계약이 만료된다면

집주인은 세입자에게 4억 9천만 원을 돌려드려야 하는 상황이 발생하고 더 문제는 지금 추세라면 아파트 가격 하락은 

지속될 가능성이 커 보이는데 위 표를 보시면 아시겠지만 최근 매매가와 전세 최고가의 갭 차이가 1억 원도

나지 않습니다.
자칫하면 전세금이 집값보다 더 비싼 상황이 올 수 있다는 겁니다.
이분 말고도 5억 원 이상 전세계약을 하신 분들의 경우 전세계약이 만료되고 계약갱신을 한다고 해도 1억 원 넘게

돌려받아야 하는데 과연 지금 같은 시기에 집주인이 쉽게 돌려줄지 의문입니다.
돈 있는 집주인 분들이야 쉽게 전세금을 돌려줄 수 있지만 대부분 은행 대출을 일으켜서 아파트를 구매하신 분들이 

많기에 1억이 넘는 큰돈을 단기간에 준비하기가 쉽지 않을 거라 생각을 합니다.
만약 다른 곳으로 이사를 생각하시는 분들은 집주인이 집이 나가야 전세금을 돌려줄 수 있다고 하면서 현 시세가 

아닌 전 시세로 전세 매물은 내놓는다면 그야말로 최악의 상황이 이루어질 수 있다고 봅니다. 
이사는 가야 하는데 집은 안 나가고 집주인은 집이 나가야 전세금을 돌려준다고 하고 전세시세는 비싸게 내놓고 

그러니 다른 세입자들은 이 집을 쳐다보지도 않고, 그래서 전세시세를 현 시세에 맞춰서 진행하자고 해도 집주인은 

돈이 없다는 핑계로 전 시세를 고집하는 상황이 반복되고....

이러는 상황은 정말 오지 않아야 하는데 시장 상황이 그리 좋아 보이지 않아 생각보다 걱정스러운 상황입니다.

하지만 안 좋은 상황만 있는 건 아닙니다.
이곳은 GTX-A 호재와 경부고속도로 지하와 사업으로 내년 2023년 고속도로 지하 개통이 이루어지면 향후 녹지 

공간이 있는 엄청 큰 공원이 들어옵니다
경부고속도로 동탄역 지하화 구간은 총 1.2㎞ 길이로 지상 28,433평의 공간은 공원과 조경공간으로 탈바꿈됩니다
많은 녹지공간으로 만들어진 공원과 지상으로 사람들이 오갈 수 있게 됨으로써 동탄신도시 동. 서간 이동의 

편리함까지 갖추게 됩니다
서울 마포구에 있는 경의선 숲길이 24,200평으로 동탄신도시 공원과 비교해 봤을 때 대략 4,200평 정도 

더 크기 때문에 더 멋있고 크게 꾸며질 것으로 기대가 됩니다

또한 GTX-A 노선이 들어오는 동탄역의 경우 향후 광역복합환승센터로 바뀌게 되는데 이는 경기권에서는 

최대 규모로 만들어지게 됩니다.
이게 만들어지면 경기 인근과 서울까지의 출퇴근이 보다 수월해지고 인근 편의시설 또한 지금 보더 더 많이 

생겨날 거라 생각이 듭니다.
그래서 앞으로 미래가치는 충분히 매력적으로 보입니다.
단지, 이 모든 게 완료되려면 최소 6~7년 길게는 10년 이상까지도 봐야 하는데 이때까지 과연 버틸 수 있냐

하는 것입니다.

힘든 시간을 보내고 있는 지금 그 어느 때보다 존버 정신이 가장 필요한 게 아닌가 합니다.

오늘도 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다

저는 또 다음 시간에 다른 아파트를 가지고 돌아오겠습니다

감사합니다.